十二道金令！读懂中国房地产“空调”逻辑

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近日，各地调控刷遍网络朋友圈！大城市“北京房价”成为百度最热词！一些小城市也来凑热闹。一时之间，唱空论来了！牛专家春风得意颐指气使一派叫嚣；大哥任总问题门一夜之间又被关闭！郑州多处售楼部、项目内购房如火如荼的进行着，人头攒动，两重天式的热闹不减。

后台很热闹！调控，还是空调？！今日听大脸猫儿聊聊这逻辑。

刚需造就全国主要核心城市大幅上涨逻辑！

第一、全国主要一二线城市住宅商品房从去年年中开始到现在的一轮大幅上涨，真正的原因是改善性刚需所致，而不是我们想象的所谓的炒房投机哄抬。这里深层次的关键因素是一线城市和强二线中心城市的房地产供需失衡，在人口越来越向特大城市、一线城市流入的时候，而这些城市的中心直到三环四环之内却已无可开发的土地了，更已无新楼盘推出，且绝大多数中心城区二手房是锁定筹码的。

我说的本轮房价上涨是供需失衡造成的这个结论，还有一点就是土地供应的格局，中国土地出让政策是：越是热点的超大城市，卡的越紧越死，反之越是冰点的中小四五线城市，土地审批越宽松给的越多。结果就是人口净流入的刚性需求量大的城市，土地供应越少，而人口越是净流出的需求萎缩的中小城市，土地供应越充足。去年年底中央宣布要大力推进房地产去库存，推出了对房地产宽松的货币信贷和鼓励购房的降低首付等举措，本意是为了加快四五线城市积压巨大的房产消化库存，但这些政策被不加区别的用于全国所有城市，包括那些根本没有库存积压的一线中心城市。这种情况下，十几年前买房的人进入到改善性换房的刚需，加上近年新流入的庞大外来就业人口，宽松的货币环境等叠加产生了共振，造成了一二线城市本轮房价在供需失衡的情况下自然上涨，是合理正常的。

投机资金并非主要元凶！

第二、根本没有所谓的炒房团参与推动此轮房价上涨。呵呵，我本人从2015年七月开始一直到十二月，参加了多场房地产新楼盘认购会，看到认购买房基本上都是真正改善性需求的工薪阶层。我所知道的，其实炒房团这样的投机资金，从2012年之后最近四年里面都逐步退出了房地产领域，这四年多的时间，全国大多数城市房价是一直在原地徘徊，甚至还有一些城市出现下跌，炒房团最近四五年的收益，连银行按揭贷款的利息都没有跑赢，更别说理财产品收益了。于是他们2015年初开始抛房进入股市，成为去年股灾被套在山顶上的主要资金力量。这四年来从李嘉诚到国内很多房地产大佬都公开宣称不看好房地产，舆论气氛更是一边倒的坚决看空房地产，哪里还有什么投机资金进场炒房啊？

限购是未来全面上涨的强化剂？！

第三、最简单的逻辑，凡是限制购买的东西，必是好东西！这种回到计划经济，好比是再次颁发票证限量供应。政府有权限制银行按揭贷款，但没有权利和法律依据来限制市民自由购买房产。

限购这种违法的手段在2009年就用过了，到现在已经都接近十年，结果是限购最严格的城市，十年涨幅反而是最大的。说明这十年来高层根本没有研究与分析房地产的战略方向和具体战术问题，更谈不上顶层设计！以限购手段来试图平抑房价是典型的扬汤止沸，其结果反而是抑制了空头，同时造成了对行政手段压抑需求未来迟早要释放新的预期。后面房价上涨将向目前还未限购的二线到经济强三线城市扩散，最终变成有房的人舍不得卖，刚需要买房的人会更加恐慌的要急着买。限购会推动未来一年左右时间中国房价全面轮涨进入向下延伸扩散阶段。

房地产杠杆率并依然很低！

第四、微博上很多的伪经济学者和大V，都在说当前房地产的杠杆率，可以和前年6月股灾前相比，一旦房价下降，杠杆就会破裂，必然是断崖式暴跌。这些人有点智商没有？首付25%就叫四倍杠杆了？真是他们不知道，全球各国里面，中国的房地产首付额度算是最高的，美国早就是零首付了，而纵向比较，中国在十多年前，房地产杠杆比现在高的多！我记得2001年时一成首付比比皆是，有些楼盘都打出零首付的方案。而当前中国房地产的杠杆率是史上最低的，这么高的首付额，足以让任何不还款的人无法轻易放弃。另外国庆期间出台的限贷举措，还只是个别城市地方操作，不是全国性的央行层面，而央行在今年2月初才出台全国性的政策，把首套房的按揭贷款降低到2成。至于说把当前个别城市房地产限贷和去年6月股市清查配资去杠杆造成股灾相提并论，就是真的笑话了，现在房地产提升首付贷款是对以后新购买房产的，以前已经按揭购买房产的还是老政策，而去年股市清查配资去杠杆却是对已在股市里面满仓的存量资金！

未来房地产走势一定两极分化？！

第五、既然我们清醒的看到，本轮房价上涨是真正的刚需，而且是改善性需求为主，那么这次房价上涨乃至未来十年的房地产走势，必然是两极分化的。我走了全球数十个国家，看到一个基本规律，就是：任何一个国家，随着社会稳定经济发展的程度，人口必然越来越向超大城市流向集中！日本的东京，俄罗斯的莫斯科和彼得堡，英国伦敦，美国纽约，韩国首尔等，都差不多集中了全国的人口总量的10%到15%左右，而在这些国家的超级城市之外，我看到的是四五线小城市的衰落和破败，人口都只剩下老人和失业者。而房价，东京之外的日本第二大城市，房价连东京的一半都不到。所以，中国的未来发展趋势也必然是如此，这是客观的自然社会发展规律。北上深等超级一线城市，房价根本没有泡沫，且依然被低估，特别是上海，房价低于香港是不正常的。

次一线城市，天津重庆武汉南京广州成都郑州长沙等，也有机会成为区域性的中心城市，多关注这些城市的人口流入情况。中国城市化进程还远未结束，一个数据大家就能看清楚，目前美国的总人口中有85%以上的人生活在前30大的城市里，而中国这个比例是多少呢？才17%！要达到美国这样城市化的标准，至少还需要20年。切记住我的一句话：绝对不要在四五线城市投资性购房，省会以下的地级市，除非经济超强的地级市，比如苏州无锡东莞惠州这样的，其他一般情况下都不建议在省会或副省级以下的地级市更不要说县级市买入房产。一线城市和强二线中心城市与四五线城市两极分化将是未来十年中国房地产的主基调。

高流动性才是当下房产投资铁律之王

第六、良好的流动性是享受高溢价房产之本。上面所述的未来房价两极分化，不光是在各个城市之间，而就在一个城市之内，未来房价差异分化也会非常巨大，很多人总结了不少的房产投资策略，什么地段啊，环境啊，配套啊之类的。我的总结就是一句话：高流动性！只有高流动性的房产才是可以享受高溢价的，这一点和股市很相似，同股同权的B股，H股，还有新三板，都对比A股折价的非常严重，就是因为这些市场里面的流动性不足，参与人和资金太少。那么具体到房地产哪些是高流动性的呢？

A，我们只考虑商品住宅楼盘，不要投资在写字楼和大型商铺；

B，住宅楼里面不要考虑别墅和远城区面积较大的洋房；

C，这种高流动性的房产，首选本城市排前七位的中小学学区房，新增就业人口的主要基地区域，三环顶多四环以内和主干地铁沿线，核心商圈周边配套完善的等等.......

记住我一句话：房子不是稀缺资源，我们买的也不是钢筋水泥，但是一线城市核心地段和良好的配套，绝对是稀缺资源！我们买的不是房子，而是房子带来的生活圈子发展空间社会地位资源和教育医疗就业休养配套等才是房产核心的价值所在。

学区房和放开二胎背后的教育资源分配将成为最重要因素

第七、近期观察到的情况看，很多人低估了这次国家放开二胎政策的影响力。我认为，今年是猴年，且是二胎放开的首年，新增人口的出生数量，很可能同比要爆发性增长20%。这些孩子们在六七年之后，将达到入学的高峰期，届时优质的小学名校将变得一票难求，对学区房陪读房和自带学校的大型小区，将会被不计代价疯抢。

从西方发达国家的现状来看，阶层的固化是从幼儿园小学就接受完全不同水平精英学校的教育开始划分阶层的，中国目前不可能完全实现私立教育精英贵族学校，特别是九年义务教育阶段。教育法规定的学区划片入学，将永远存在，不可改变。

中国人为了孩子未来的希望，在教育投入上是不惜一切代价的，而中小学名校的学区房甚至寄托了子孙后代改变命运的厚望，因为这是能进入精英阶层最有可能的一张门票。说实话，很多人不清楚，中国的中小学基础教育水平，很可能是全世界最好的。我们的很多一线大城市中小学公立名校，教育水平绝对不亚于西方国家私立精英贵族学校，而这些私立精英学校每年光学费都要二十多万美元。所以我认为在房地产上面，最重要的附加价值，就是教育资源，这种房子将是有价无市的传家宝。

2017稳字当头！稳经济主导下，房地产也是实体经济！

第八、房地产也是实体经济，并且是上下游产业链最大的实体经济。很多人最喜欢说的一个论调，就是把房地产和实体经济对立起来，说什么房地产繁荣将挤压实体经济，民企承受不了高房价，或是大家都去炒房了，没有人干实业了。

这真是奇谈怪论，殊不知房地产的繁荣能带动起来的全产业链的上下游是实体经济最大的一环。从土地矿产资源原材料到钢铁电力能源装修家电还包括服务业等，带动就业人口更是极为庞大，堪称百业之首！一个国家如果连房地产都陷入萧条，那么实体经济就基本是频临崩溃。

要知道去年三季度到现在，统计公布的一些经济指标开始好转，比如电力和铁路运输等都出现企稳反弹，全是因为房地产的功劳！没有今年房地产的启动上涨，现在中国GDP恐怕连5都保不住......

把房地产和实体经济对立起来是十分愚蠢的，真正所谓“弃虚向实”的“虚”指的绝不是房地产，而是过热过高杠杆的金融泡沫。今年中国经济三驾马车都出现严重问题，特别是出口居然出现同比下降-5%，投资这一块因为政府债务已经非常巨大，有心无力，只能靠PPP来忽悠，消费这一块今年在互联网电商冲击下竭泽而渔，很难激发。那么在这个困难的阶段，启动房地产这样同时具有投资和消费双重功能的产业，缓冲遏制经济下滑和失业危险，填补政府投资拉动基建的缺口，为新经济转型赢得喘息的时间，何乐而不为？

房地产是抗通胀的最重要的资金池！

第九、房地产是最重要的资金池子，保人民币汇率和控制物价通胀，都需要相对繁荣的房地产。最近看到微博上某地摊经济学家广为传播的一个观点，说什么中央对人民币汇率与房价之间，只能保一头。就是说房价下跌人民币汇率就会稳定，反之房价上涨那么人民币就要贬值。拜托，这是完全说反了好不好？去年，人民币出现了巨大的快速贬值，主因是国内民众大量换取美元外汇，抛出人民币所致。我清楚的知道，后来三四月人民币汇率企稳反弹，成功打赢人民币保卫战，全是靠启动房地产拉升锁定了可能外流的资金的功劳。国庆节前我听说政府将要出台一些打压和限制房价过快上涨的举措，立即在QQ群里呼吁并和很多朋友说，赶快换美元，一旦开始限购遏制房价上涨，那么从10月份开始人民币汇率就将要快速大幅贬值。

另外对于房地产是吸收锁定超发货币的最重要的资金池子，缓解了物价通胀压力这个问题。很多人最近看到房价这么快速上涨，就高呼物价将进入全面上涨通胀要飞天阶段，其实恰恰相反。

综合上面第八和第九条的分析，大家就应该想清楚，任何政府包括中国政府，都绝对不希望房价下跌，其实是希望能走慢牛，不要大起大落，房价下跌乃至出现房地产的崩盘，才是国家安全的最大威胁，危及社会稳定。记住关键，中央只是不希望房价涨的太快，但是如果已涨上去了，顶多就是想办法控制企稳平台横盘，绝对不会允许下跌。下跌的后果，比继续上涨还要严重。所以房价只要涨上去就不会下来，大涨后就在平台横盘多年，等经济总量和居民收入都升上来慢慢消化。未来二十年，房产一定要做到只买不卖，任何时候卖出房产都一定会后悔........

房地产的空头力量不可小觑，或击溃N多人的心理防线！

第十、首先，我来分析房地产的空头力量。持有多套房产并打算出售的人才是空头，我认为当前的房地产是一个非常典型的空头抑制的市场，就是目前一线和二线中心城市的房产持有者，处于自觉锁仓牢牢持有筹码不动的状态，而目前这些城市的主城区三环乃至四环都已无新开发的楼盘。

郑州目前就是这样！细思极恐吧。

就好比一个没有IPO新股上市也没有定增，又没有抛压出货筹码松动的股市。当前二胎政策出台进一步加深了空头抑制，因为很简单，居民手里持有的房产筹码哪怕是多套，自住的一套当然可以排除，给孩子留的一套也是必须的，做长期锁定，而现在二胎政策甚至以后多胎放开，那么再留一套给小孩子或是给第三代考虑。我认为一个人哪怕持有三套房产，都将是锁仓锁筹退出交易市场的，而当前社会有三套房产以上的人其实远比我们想象的少！实际上很多没有三套房产的人还在到处找房源打算补齐。其次，来分析一下多头力量。哪些是当前房地产的多头力量呢？就是目前拼命咒骂房价上涨，任何看多房价的言论都被他们攻击，在网上到处宣扬房价即将暴跌必然崩溃等等.......，这些人才是房地产真正的死多头！对房价上涨欢呼喜悦的人，反而才是真实的空头。那么我们看到什么？社会生活中，网络微博上，基本上对于房价上涨是一边倒的怒骂，只有无房者或正打算改善性买房者才会对房价上涨感到无比气愤，这多头力量强大的让人震撼！任何国家的房价见顶拐点泡沫破灭之前，都绝不会是还有这么多人看空房地产，所有舆论都在一边倒的说高喊风险时候。

有人说，即使真有这么人是潜在的多头力量又如何？房价高的他们都买不起了。我说句不中听的实话，一个城市的房价是由这个城市高收入阶层决定的，和这个城市的平均收入无关。

全国的高收入者在往京沪涌，全省的高收入者在往省会奔，中国隐形高收入富人的潜在数量大的惊人。而且贫富悬殊越大，房价就越高，这是经济规律。又有人说，遗产税和房产税实施就会逼出现在持有房产者的筹码。我明确告诉大家：遗产税就是寿险营销员编出来忽悠大家的伪命题，中国历史传统文化和社会情绪，都注定在我们可以预见的时间里，绝对不会实行遗产税。而房产税将是非常难产的，涉及社会每个人切身利益巨大，会相当的保守和谨慎，没有三到五年以上时间很难搞出来。

目前中国最大的泡沫是互联网，而非房地产！

第十一、我的观点是：目前中国最大的泡沫是互联网，其次是包括A股在内的金融市场。而房地产2015年中期就已经是中国当前所有泡沫里面的估值洼地，一个已经连续徘徊低迷四年没有上涨的房市，对比疯狂上涨的股市和巨高估值的资本风投，自然成为水流向的低谷，这轮房价上涨只能算合理填谷的补涨。

我认为中国的当前互联网的泡沫之大，恐怕是人类经济史上空前绝后的，即使日本90年代和美国2002年科网泡沫破灭时候，都无法与之相比。任何事物，哪怕就是一个传统商业的普通领域，只要挂上一个互联网的招牌，那就可以不再把钱当钱了！目前中国的互联网领域钱连废纸都不如，烧纸的速度都比不上互联网烧钱快........有人甚至认为乐视将是互联网泡沫大潮里面最先倒下的，并随着他的庞氏骗局的破产带动整个互联网产业高估值的破灭。

第十二，房地产是您未来三五年有机会再选择的一次入场券！拥有这个入场券，在小实业一派萧条的今天，能快乐的进行必要的房产配置，你就是赢家！

《完》

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